原标题：京城马连道 荣耀铸茶城

栏目介绍：《中国茶马连道30年·30人·30事》由北京马连道建设指挥部、《中华合作时报·茶周刊》、北京天恒马连道茶文化发展有限公司共同主编，历时一年完成，现已正式出版。

书中的30人是京城茶叶一条街上万余名茶人的杰出代表。自上世纪90年代以来，他们陆续从各产区走进马连道，敢为人先，勇于创新，用勤劳、勇敢、奉献铸就“京城茶叶第一街”，与茶叶一条街同甘苦共命运，马连道是他们的第二故乡。本书通过品牌篇、文化篇、新锐篇三组有代表性的30位人物和他们背后的企业创新发展的故事，梳理了马连道一条街的改革发展历程，总结保存了茶行业发展的成功经验，也蕴含着马连道未来发展的脉络和趋势，对行业具有重要的价值。

《茶周刊》微信公众号已开辟「中国茶马连道30年·30人·30事」专栏，定期推送书中30位茶街功勋人物专访。敬请关注！

品牌篇

城中茗香，不负韶华。他们大多在马连道摸爬滚打了20年以上，将汗水洒在马连道，将青春奉献给中国茶。他们是“中国茶叶第一街”的顶梁柱，他们将优质的茶叶送到消费者手中，他们凭借信誉铸就了独特的流通品牌，再过几十年，他们或将成为新时期的“中华老字号”。风物长宜放眼量，在新时期马连道的转型升级中，他们凭借品牌的力量成为马连道未来发展的引领者。

京城马连道，荣耀铸茶城

——马连道茶城改革发展纪实

马连道茶城作为祥龙集团、一商集团所属企业，虽然其物理空间是有限的，但作为沟通产销两地的桥梁以及广大茶友一窥茶叶世界的窗口，其品牌与服务的发展空间是无限的。我们愿与茶界同仁通力合作，发掘马连道茶城无限的潜能，共同为消费者奉上一杯健康好茶，共同为北京的马连道增光添彩！——座右铭

西方有句谚语叫“罗马不是一天建成的”，是说被誉为“永恒之城”的罗马是积累了千百年、一代一代人的心血和汗水的结果。

从1988年算起，30年的时间，马连道茶叶一条街从无到有、从小到大，成为享誉全国乃至海外的“中国茶叶第一街”。这个发展的过程融汇了政府、茶区、茶企、茶商多方面的力量。如果非要推出在其中发挥作用最大的企业，别的企业可能不能服众，但如果选马连道茶城，一定能得到马连道这条街上绝大多数茶叶从业者的认同。

从马连道茶城经理张景森口中，我们了解到了大家都熟悉的马连道茶城那些我们并不熟悉的前世今生。

“引领风气”

2000年，马连道茶城正式开张营业。

今天大家都知道马连道是“中华茶叶第一街”，这个“第一”是那批开拓者一点一点干出来的。当时没有产业划分、顶层设计之说，大家都是在改革开放大背景下探索前行。面对新的定位和客群，积攒人气成为首要任务。茶城领导班子根据当时市场情况，对入驻茶城的第一批商户给予一定的优惠政策，帮助商户在市场内站稳脚跟。那些最早从茶山上下来，来到北京两眼一抹黑的第一代茶商有的就是从马连道茶城开始了事业的第一步，他们的人生也由此而改变。

2001年，上下4层、近3万平方米的马连道茶城（另外16层近2万平方米为写字楼）已经实现收支平衡；到了2002年，基本招商完毕，并实现了盈利。实践证明，马连道茶城的定位和方向是正确的。从那时起，马连道茶城的出租率就一直保持在90%以上！

2003～2012年，是马连道茶城快速发展的阶段。近300家经营茶叶和茶具、茶配套产品的商户进驻，使马连道茶城呈现了旺盛的活力，盈余逐年增加。这期间，茶城通过强化管理与服务，让商户安心经营、顺利发展；茶城还联合马连道所在地政府、茶产区政府以及多方资源，开展了多种多样的推广活动，扩大马连道茶城的社会知名度与行业影响力。不知不觉间，伴随着马连道茶叶一条街的兴起与繁荣，马连道茶城成为马连道地区茶叶流通领域最有影响的企业之一。

2013年，马连道茶城第一任经理张喜光荣退休，张迎春接任。他在加强物业出租管理的同时加强硬件提升，改善经营环境。同年，马连道茶城组织了第一场茶文化沙龙活动，并探索多项经营，向转型升级的道路迈出第一步。

“与时俱进”

2016年，张景森出任马连道茶城新一任经理。他说：马连道茶城发展至今，不断壮大，是历任领导和职工辛勤付出换来的。如何传承、如何把马连道茶城推向新的发展阶段是我们面临的大课题。一方面要对集团公司负责，把茶城搞好，让国有资产增值；另一方面，把茶城管理和服务提上去，与时俱进，跟上时代。

张景森认为，马连道茶城开张运营已经将近20年，市场日新月异，管理和服务也需要不断更新、创新。通过近十年的观察发现，茶叶消费从暴发式转向平稳的日常消费常态化，流通领域的商户也从过去的冲动、抢抓机会向理智、稳健转变。相应地，茶城的运营也需要新策略和新思维。经过对市场和商户的调研，茶城领导班子为新时期的茶城运营制定了“以人为本，科学管理，持续改进，控制风险，质量先行，绿色高效，争创品牌，合作共赢”的新目标。

怎么落实这些方针呢？茶城领导班子研究决定，从五个方面来落实推进。

一是逐步完善茶城附属配套功能，确保使用功能安全运行，打造“安全茶城”。茶城这样人流集中的公共场所，必须把安全放在第一位。张景森强调说，这个问题上绝不能有一点闪失！

二是加强制度建设，打造“秩序茶城”。马连道茶城是茶文化的展示窗口，管理的规范和提升是必需的。比如茶城管理有个传统，就是经营者不得在商铺档口吃饭：茶叶最害怕异味，消费者来茶城也喜欢茶香四溢。好环境就是营销、就是效益。通过由茶城干部职工和广大商户沟通，取得商户理解，思想工作做通了，再辅之以奖惩措施，茶城的体验舒适度有了明显提升。

三是践行绿色发展理念，强调维护功能、使用功能，逐步降低各项费用支出，打造“节约型茶城”。经济社会的转型升级方向之一就是推进生态文明、绿色发展，实现可持续发展。落实在茶城的建设管理中，除了在茶城推进节本降耗外，还应紧扣时代脉搏，积极引导茶商在产品开发、包装、运营中倡导绿色节约理念，共同营造绿色消费、绿色生活新风尚。

四是提升服务功能，强调服务理念，打造“服务型茶城”。在运营过程中，茶城的管理服务硬件需要不断改进。茶城的建设不可能一劳永逸，改进提升是个不断持续的过程。原有的设备设施系统仍需要不断完善，管理规章需要提升并达成共识。只有这样，才能为商户、为消费者提供良好的服务和体验，实现茶城与商户、商户与顾客的双赢。

五是做好茶城宣传，不断扩大传播，打造“品牌茶城”。要通过茶城的品牌提升，使各方获得品牌溢价。茶城的管理运营提升了，用户体验和美感享受提升了，消费者自然愿意在此消费。

正是在这个指导思想下，2018年，茶城领导们在寸土寸金的茶城三楼打造了一个“马连道客厅”，用来开展茶文化讲座、茶艺培训、茶叶品鉴、消费交流互动，旨在拓展茶城的品牌内涵。张景森认为，马连道一条街不能仅仅是围绕茶叶的一买一卖，还要为消费者和市民提供购买之外的品鉴、学习、休闲价值。这就是马连道客厅的方向，也代表着茶城的新功能。

“引导风向”

作为首善之区，北京市民爱喝茶，喝茶的传统也很悠久。但由于茶叶市场流通领域发展的局限，在过去相当长的一段时间里，北京市民茶叶消费比较单一，最主要的茶叶消费品种就是茉莉花茶。在20世纪90年代，花茶销量占到北京所有茶叶销量的90%以上。

然而，随着马连道街区的发展，全国各地的茶商云集此处，虽然他们很多人最初都是通过经营花茶来到马连道的，但在经营花茶的同时，也会逐渐带来花茶之外自己家乡的茶叶。正是这些越来越丰富的茶叶品类，逐步推动着马连道茶叶的品种日益丰富，也极大地丰富了北京市民饮茶的选择。

具体到马连道茶城，最早一批站稳脚跟的是来自福建安溪的茶商。他们逐渐把铁观音茶带进北京，成为改变北京茶叶市场产品结构的先声。尤其可贵的是，福建茶商具有悠久的商业传统和敏锐的商业嗅觉。短短时间里，他们就成功地把具有绿茶清香和天然花香又具有醇厚口感的安溪铁观音推荐给了北京人，并赢得了喝惯花茶的北京人的喜好，安溪铁观音迅速走红，进而走出马连道，辐射、影响了整个北方市场。据统计，到2004年，北京花茶的销售占比已经下降到了60%左右，很大一部分消费者变成了铁观音的粉丝。

一方面是消费者越来越高档、越来越多样的需求，另一方面是六大茶类近千个品种的茶叶和茶具产品，马连道茶叶一条街架起了连接产区销区，沟通供需、促进消费的桥梁。一方面是越来越挑剔的消费者的口味，另一方面是不断创新的茶叶企业和产品。马连道茶城在引导企业摸准市场、培育提升茶商经营服务能力方面积累了丰富的经验，不仅扶植培育了一批茶企不断壮大，更在引领茶叶产品升级换代、茶叶消费风向变化方面发挥了“旗舰”的作用。

张景森告诉我们，继铁观音首战告捷之后，普洱茶、金骏眉红茶等在马连道茶城次第登场，各领风骚，创造了一个又一个茶叶品类市场营销、大众消费的新业绩。随着各大茶类在马连道茶城的竞相亮相，北京百姓茶杯中的内容也日渐丰富起来，北京人喝茶的品种越来越丰富，这一点可以从近年花茶在北京的消费占比逐年下降得到印证。据北京茶业协会统计，至2012年，花茶销量只占到北京茶叶销售总量的24%左右。

如今的马连道茶城在产销桥梁的身份之上又增添了一个新功能——“茶叶风向标”。由于马连道茶城茶叶品类齐全，加之入驻商户不乏各个茶类的领军企业、领军品牌，现在你想了解京城茶叶市场的风向和趋势，只要在马连道茶城中随便转一圈，看看这里茶商的柜台上都摆着什么品种，就能大致判断出当前北京乃至整个北方销区市场正在流行什么茶品。

近几年，白茶作为一个小众的品种，越来越受欢迎，可谓在短时间内异军突起。其实这背后经历了很长时间的准备和艰辛的推动。白茶在北京市场的走红，既有产区政府不断宣传推广的功劳，也与马连道茶城内众多福鼎茶商的坚守和推动密不可分。张景森说，马连道茶城市场内目前共有24家福鼎茶商，其中有不少是从茶城开业伊始就入驻经营的，算下来已经有快20年了。那时由于福鼎白茶并不为人所知，所以大多数福鼎茶商都以经营花茶为主，用花茶的利润坚持、坚守，耐心地培育、养护白茶市场。这些福鼎茶商在客人选购完花茶之后，都会介绍一下自己家乡的特产白茶，甚至免费送客人一些福鼎白茶品尝。日积月累，春风化雨，福鼎白茶在北京消费者的心中越来越有好感和知名度。白茶那特有的毫香，也俘获了越来越多北京茶客的味蕾。终于，马连道茶城陪伴这些福鼎白茶商户一起迎来了白茶的春天。

“驶向未来”

张景森说：“我接任茶城经理以来，一直深感压力。因为市场变化太快，竞争激烈，不进则退。因此企业要居安思危，着眼长远，方能永远立于不败之地！核心的要务是提升茶城的竞争力。抓手就是前面谈到的五项举措，最终要形成综合治理、协调发展，打造文化茶城、效益茶城、智慧茶城。”

张景森详细地介绍了他们未来的发展思路：

第一，明确自身定位。他说，企业应承担商务物业出租、商业物业出租、茶叶流通三方面职责，要在这三个方面同时发力，不能继续依赖单一的商务物业出租的经营模式。

第二，明确以消费者需求为核心的经营理念。一个实体市场能否生存与发展，关键在于是否能够赢得消费者，不能满足消费者需求的市场不可能长期存在。

第三，要培育优质商户。优质商户不仅能提供租金，还能为流通企业提供优质的产品，并与企业共同发展。

第四，要逐步转变茶城功能。逐步打造茶城的品牌影响力及在消费者心中的美誉度，将市场内商户对马连道路11号这一物理空间的需求，转变为对于马连道茶城这一消费者认可品牌的背书需求。

第五，改善物业条件。硬件条件是企业正常运营的保障。在现有条件下，应逐步进行维修、改造，满足安全运营要求以及商户、消费者需求。最后，他强调，干事离不开人，马连道茶城发展至今，离不开上级公司的支持，离不开茶城历任领导的艰苦努力，更离不开全体干部职工和商户的大力支持和辛苦付出。

张景森说，马连道茶城作为马连道上体量比较大的专业商场，其实其物理空间是有限的。但作为沟通产销两地的桥梁以及广大茶友一窥茶叶世界的窗口，其品牌与服务的发展空间是无限的。我们愿与茶界同仁通力合作，发掘马连道茶城无限的潜能，共同为消费者奉上一杯健康好茶，共同为北京的马连道增光添彩！

漫步在马连道这条街上，就像行走在茶的海洋，而马连道茶城就像一艘巨轮，正接续自己的辉煌航程，驶向新的未来！

作者：赵光辉，图文来源：茶周刊，本图文由“茶周刊”授权爱普茶网ipucha.com转载，观点仅代表作者个人。